Mietschulden und Kaution


Kann man Mietschulden auch mit der Kaution verrechnen?

Mietschulden-info-200Wenn der Mieter nicht mehr bezahlt, das kann während des Mietverhältnisses sein oder am Ende des Mietvertrages, kommen viele Vermieter auf die Idee, rückständige Mieten mit der Kaution zu verrechnen. Das wäre für den Vermieter eine saubere und vor allem schnelle Lösung. Aber darf das überhaupt sein und unter welchen Voraussetzungen darf sich der Vermieter in diesen Fällen aus der Kaution bedienen?


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Bereits aus der Begrifflichkeit geht hervor, dass die Kaution zur Sicherstellung von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter vorgesehen ist. Allerdings ist die Kaution zweckgebunden und darf nur für Forderungen aus dem konkreten Mietvertrag verwendet werden.

Es gilt für die Kaution auch die sogenannte Insolvenzsicherung; sie muss vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden, damit sie im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht hier in die Insolvenzmasse fallen würde. Der Vermieter hat also keine Möglichkeit über die Kaution in ungerechtfertigter Weise zu verfügen.

Will der Vermieter auf die Kaution innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses zugreifen, weil der Mieter eine oder mehrere Mieten im Rückstand ist, müssen einige Kriterien erfüllt sein. Es müsste im Interesse des Mieters liegen oder ein rechtskräftiger Titel müsste vorliegen oder die Forderung muss unstreitig sein. Hier ist auch keine Umschiffung durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag möglich. Es ist also während eines bestehenden Mietverhältnisses faktisch unmöglich, dass sich der Vermieter aus der Kaution bedient um Forderungen auszugleichen.

Etwas anders stellt sich der Fall dar, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Es kommt häufig vor, dass Mieter die letzte Miete nicht bezahlen und dann ergibt sich hier eine ganz andere rechtliche Situation. Der Vermieter muss nach Ablauf des Mietvertrages evtl. noch offene Posten abrechnen. Das können Nebenkosten sein, aber auch die hinterlegte Kaution. Hierzu hat er eine Frist von ca. sechs Monaten. Falls eine oder mehrere Mieten offen sind, darf der Vermieter diese zuzüglich Verzugszinsen von der Kaution einbehalten. Selbstverständlich dürfen von der Kaution auch noch offene Kosten aus Nebenkostenabrechnungen und Nachzahlungen abgezogen werden. Nach Beendigung eines Mietverhältnissen kommt also ein Vermieter sehr schnell an sein Geld, falls noch offene Forderungen gegen den Mieter bestehen.


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Wie man an sein Geld aus Kautionen kommt ist eine Frage, in welcher Form diese hinterlegt wurde. Sehr oft wird die Kaution auf ein extra anzulegendes Sparbuch des Vermieters bei einer Bank oder Sparkasse eingezahlt und kann dann auch in bar von diesem Konto den Forderungsbetrag einbehalten. Erfolgt die Kautionsstellung über einen Bürgen, muß dieser in Anspruch genommen werden.