Mietschulden: Wann verjähren Mietschulden?

Besonders für Einzelvermieter die ein Objekt zur Kapitalanlage oder Alterssicherung erworben haben, aber grundsätzlich für alle Vermieter ist es lästig seiner Miete nach zu rennen und diese evtl. sogar eintreiben zu müssen. Zum Glück hat der Vermieter hier den Zeitfaktor auf seiner Seite. Das BGB regelt nämlich die Verjährungsfrist auch für Mietschulden im § 195 mit grundsätzlich 3 Jahren in allen Fällen, in denen es für den Vermieter um den Nichterhalt seiner Miete geht.

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Wie immer bei Verjährungsfristen beginnt diese auch hier am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch auf Miete entstanden ist oder er eine Kenntnis von den Anspruch begründeten Umständen und der Person des Schuldners erhalten hat. Der Vermieter wird seinen Mieter in der Regel immer kennen, zumindest vertraglich, daher geht es in solchen Fällen nur um den Zeitpunkt in denen Ansprüche aus Vermietungen entstanden sind. Dadurch verjähren alle Ansprüche eines Kalenderjahres am Ende des darauf folgenden dritten Kalenderjahres.

Verlängert werden kann eine Verjährung durch die eine Hemmung, das heißt der Zeitraum in dem Vermieter und Mieter Verhandlungen über die Forderung führen oder Meinungen zu der aktuellen Angelegenheit ausgetauscht werden, wird nicht in die Verjährungszeit mit eingerechnet. Tunlichst sind hier mündliche Abreden zwischen den Parteien zu vermeiden, da diese nur schwer beweisbar sind. Es macht deshalb auch Sinn, wenn der Vermieter mit einer Klage versucht hier Rechtssicherheit zu schaffen, die Hemmung endet dann sechs Monate nach einer gerichtlichen und rechtskräftigen Entscheidung. Wird die Klage gewonnen oder einem Vollstreckungsbescheid nicht widersprochen, gilt naturgemäß die dreißigjährige Verjährungsfrist eines gerichtlichen Titels.

Erkennt der Mieter den Anspruch des Vermieters jedoch an, beginnt die Verjährung wieder von Beginn an zu laufen. Dies gilt auch, wenn dem Mieter Teilzahlungen auf Basis einer Ratenzahlungsvereinbarung gewährt wurden.

Die Forderung erlischt jedoch nicht automatisch mit dem Ende einer Verjährungsfrist. Der Mieter als Schuldner muss die Einrede der Verjährung erheben. Hier reicht es nicht, dass er nur die Tatsachen der Verjährungszeiten vorträgt, er muss es auch belegen.

Kommt es zwischen den Parteien zu einem Streit über die Verjährung, trägt jeweils eine Partei die Beweislast für verschiedene Tatsachen. Würde sich eine Verjährung zu Gunsten des Mieters auswirken, muss er den Beginn und das Ende der Verjährungsfrist darlegen und auch beweisen können. Eventuelle Beweise für eine Hemmung oder gar einen Neubeginn der Verjährungsfrist müssen dagegen vom Vermieter als Gläubiger erbracht werden.